다주택 매도후 최종 1주택, 장기보유특별공제 개념

최종1주택, 장기보유특별공제 관련해서

2021년 1월 1일 이전 : 다주택자 -> 1주택 : 최종1주택 개념 없이 남은 1주택의 취득했던 날로부터 비과세 판단
2021년 1월 1일 이후 : 다주택자 -> 1주택 : 최종1주택 개념 적용. 1주택 된 날부터 추가 2년 보유/거주 해야됨

국세법령정보시스템 질의회신에서 기획재정부 유권해석을 볼 수 있습니다

 

이 유권해석에서는 예시가 있는데요

18.5.3 2주택이 되는데 기존주택을 2년 내에 처분하면 '일시적2주택' 관련이지만
이 예시에서는 2년 넘은 후 팔았기 때문에 일시적2주택도 아닙니다

B주택을 21.5.9 매도하였으므로 비과세를 받기 위해서는 21.5.9부터 2년을 보유/거주해야됩니다
A주택이 조정대상지역이면 2년을 보유/거주해야하고
A주택이 비조정대상지역이면 2년 보유해야합니다

 

추가로 장기보유특별공제 관련해서
9억 넘는 집에 대해서 장기보유할수록 세금 혜택이 있는데
장기보유특별공제는 위 예시에서 21.5.9부터가 아닌. 18.4.3부터입니다

아래표는 장기보유특별공제입니다

법이 자주 바뀌어서 표가 넓네요...ㅎㅎ

장기보유특별공제는 최소 3년은 보유해야 적용됩니다

이제 장기보유특별공제 80%를 받기 위해서는 10년거주+10년보유 전부 채워야합니다

 

 

위의 예시에서 A주택 양도 날짜를 약간 다르게 설정하는 시나리오가 있다면

A주택 양도를 23.5.8 이라고 하면 최종1주택이후 2년이 안지났기 때문에 비과세는X

하지만 장기보유특별공제는 18.4.3부터 카운팅이니까 받을 수 있음

 

장기보유특별공제는 9억 초과부분에 대해서 적용됩니다

 

최종1주택 2년을 참지 못하고 팔아야할까 2년을 버틸까 고민하는 경우를 위해

A주택 양도를 날짜 23.5.10 전에 한다면 비과세X+장기보유특별공제O

A주택 양도를 날짜 23.5.10 후에 한다면 비과세O+장기보유특별공제O

이 두가지의 경우 세금계산을 해보면

 

 

[23.5.10 이후 매도 세금 계산 예시]

A주택 5억 -> 15억 매도, 10년보유+10년거주 가정해보면

-양도차익 10억(15억-9억)/15억=4억

-장기보유특별공제 4억*80%=3.2억

-양도소득금액=양도차익-장기보유특별공제=0.8억

-기본공제,양도소득세율,누진공제,지방소득세10% 포함하면 최종양도세 = 1470만원정도

 

[23.5.10 이전 매도 세금 계산 예시]

(10년거주+10년보유 계산의 편의를 위해 A주택취득일 18.4.3 훨씬 이전으로 가정)

-양도차익 10억

-장기보유특별공제 10억*80%=8억

-양도소득금액-양도차익-장특공=2억

- 기본공제,양도소득세율,누진공제,지방소득세10% 포함하면 최종양도세 = 6220만원정도

 

최종1주택 이후 2년을 버티느냐 마냐에 따라 5000만원의 차이가 난다

 

하지면 국회에서 장특공을 어렵게 바꾼다는 이야기가 있어서

지금당장 2년을 못채워 5천만원 손해보는게

몇개월 후 줄어든 장특공 보다 좋을지 나쁠지는

여당 확정안이 나오면 계산기를 두드려봐야합니다

 

법이 자주 바뀌므로 고가주택 양도 계약전에 세무사 상담 받으시는걸 추천드립니다