붇옹산 강영훈, '붇옹산의 재개발 투자스터디' 재개발 투자 가이드

2017년8월 출판. p534

[내용]
재개발지역 부동산 중개사 다양한스타일 : 나만따라와, 열공전문가, 거래능력자, 재개발관심없음
스타일별로 내게 도움되는 정보를 얻어라
재개발지역 전월세는 금액이 낮아 수수료도 낮으므로. 전월세 물량이 많다는거는 거주민들과 많은 유대관계를 가지고있다는 뜻. 좋은 물건 있을 확률 있다
공인중개사 상담을 할 때 투자여력이 있으며 괜찮은 매물이 있다면 투자할 수 있다는 의지를 표현해야 정보를 얻기 수월하다

 

조합원이 적고 일반분양이 많을수록 조합원 부담 비용이 줄어든다. 사업성이 좋다
다세대가 많은 지역은 다세대를 사고, 다가구가 많은 지역은 다가구를 사라

2종주거지역은 대략 1만평에 500세대. 종주거지역은 1만평에 600~700세대 신축
조합 찾아가면 미래의 조합원에게 잘 설명해준다
정확한 가능현금을 이야기해야 정확하게 중개가 가능하다

아파트 조합원 입주권 거래 : 관리처분계획 인가 ~ 완공입주 사이의 거래
분양권 전매 : 분양계약금만 납부한 상태에서 거래

재개발지역 사례들 분석. 예상 금액 단계별 계산

재개발 물건 분석
1. 재개발구역의 사업추진단계 분석
2. 사업성분석
3. 분양자격 / 지위 분석
4. 매물의 구역 내에서의 입지 분석
5. 프리미엄 추정, 총투자금액 분석, 투자수익성 분석

사업성이 좋은 재개발지역은 단독주택,다가구주택이 많은곳인데. 단독,다가구는 다세대로 새로 짓는게 이득인 선택지도 있어서 재개발 동의율 높이기가 어렵다
사업성이 안좋은 재개발지역은 조합원이 많지만 사업추진속도가 빠르다. 관리처분인가 전후 추가부담금이 정해지면 내분 일어날 확률은 높다

조합원이 적은 지역이 사업성은 높아 이득이 더 많지만, 미분양사태가 나면 손실분을 기존조합원이 나눠내야하므로 분담금이 더크다

 

재개발 단계
1. 기본계획수립 : 지자체에서
2. 정비구역지정 : 대지면적, 용적률, 개략적 세대수
3. 조합설립추진위원회 : 동의율 50%
4. 조합설립인가 : 동의율 75%
5. 사업시행인가 : 설계, 배치, 사업계획, 공급세대수, 평면도
6. 시공사선정 : 건설회사들의 홍보전, 여기서 제시하는 공사비가 다가 아니다
7. 분양신청
8. 관리처분계획 : 돈 결정, 동호수추첨. 인가이후 입주권으로 바뀜. 인가이후 거주기간 양도세 기간 인정 안될수도
9. 이주, 철거

주택재개발이 아닌 지역주택조합은 민간에서 단독으로 추진하는거로서 95% 토지를 확보해야하는데. 알박기, 반대인원 등으로 인해 표류 가능성 매우 높음
시공사선정때 건설회사들의 홍보인원, 사은품은 모두 나중에 공사비에 포함된다

대체주택 양도세 비과세 : 재개발 1주택자가 다른지역 이사할 새집 구한 후 1년이상 거주하고, 재개발 완성 2년 이내에 대체주택 양도하면 양도차익 비과세

재개발 예시로 수익계산 자세히

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후반부로 갈수록 계산이 나오는데..........어렵네요.....
처음에는 이해하는가 싶더니 어느순간부터 계산 못따라갔어요.ㅠㅠ

예시로 자세히 설명해주십니다. 제 머리가 아직 받아들일 준비가 안된거일뿐..
재개발 지역 투자는 계산을 확실히 하고 들어가야한다는
분양권이 나오는게 맞는지 꼭 확인해야하고요